[17.06.2019] Ein Mann lässt sich neue Fenster einbauen. Später stellt sich heraus: Das hätte die Eigentümergemeinschaft finanzieren müssen. Auf den Kosten bleibt er sitzen. Warum er von dem Urteil trotzdem profitiert.

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Wann ein neuer Eigentümer einer Eigentumswohnung verpflichtet ist, eine Sonderumlage zu zahlen, entschied das Landgericht in Saarbrücken im Mai dieses Jahres. Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von dem neuen Eigentümer einer Wohnung eine Sonderumlage. Dieser hatte im Mai 2004 die Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben. Bereits im Dezember des 2003 hatte die Eigentümergemeinschaft wegen einer dringend erforderlichen Sanierung eine Sonderumlage beschlossen. Die Sonderumlage sollte ab Januar 2004 von den Wohnungseigentümern in Raten gezahlt werden. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Käufer auf Zahlung der Raten von Juni bis Dezember 2004. Dieser war der Ansicht, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil die Sonderumlage vor der Zwangsversteigerung beschlossen wurde.
Das Landgericht in Saarbrücken bestätigte den Anspruch der Eigentümergemeinschaft. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, die Raten nach seinem Eigentumserwerb im Mai 2004 zu zahlen. Grundlage für die Zahlungspflicht ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Sonderumlage. Eine Gemeinschaft von Eigentümern ist grundsätzlich berechtigt, eine Sonderumlage zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten zu beschließen. Dieser Beschluss ist für den neuen Eigentümer rechtsverbindlich. Er haftet für die nach dem Eigentumsübergang fälligen Raten.
LG Saarbrücken, Urteil v. 27.05.2009, Az. 5 S 26/08

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Es ist nicht zulässig, Mülltüten im Hausflur abzustellen. Der Flur ist Gemeinschaftsfläche und als solche nur begrenzt für eigene Zwecke nutzbar. Gefüllte Müllbeutel und andere Abfälle, die für Nachbarn und Dritte gut sichtbar sind, dürfen daher nicht regelmäßig abgestellt werden. Der Gebrauch des Flurs muß maßvoll erfolgen.
OLG Düsseldorf, 22.5.1996 - Az: 3 Wx 88/96

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Wurde mehrheitlich beschlossen, dass ein ursprünglich lose verlegter Bodenbelag auf den Balkonen des Sondereigentums nicht geändert werden darf, so ist dies nichtig. Hiermit würde unzulässig in das Sondereigentumsrecht eingegriffen, da diese Bestimmung nicht von der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft umfasst ist.
OLG Düsseldorf 27.2.2002, Az: 3 Wx 348/01

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Auch für Wohnungseigentümer gilt: Keine Garderobe im Treppenhaus! Die Hausgemeinschaft kann einem Eigentümer das eigenmächtiger Anbringen entsprechender Elemente untersagen, da der Eigentümer nicht zu seinen Gunsten ein Sondernutzungsrecht im gemeinschaftlichen Eigentum schaffen darf.
Bayerisches OLG, 19.2.1998 - Az: 2Z BR 135/97

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Eine Teilungserklärung, nach der im Wortlaut ein Stimmrecht nur für Wohnungseigentümer vorgesehen ist, ist so auszulegen, dass auch Teileigentümer von Garagenstellplätzen und Gewerberäumen, die nicht Wohnungseigentümer sind, Stimmrechte haben. Umfasst die Eigentümergemeinschaft das Eigentum an Wohnungen, Gewerberaum und Garagenstellplätzen, so ist der Begriff Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung als Synonym für Sondereigentümer zu interpretieren.
OLG Hamm 22.2.2007, Az: 15 W 322/06

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Sofern ein Vermieter das Fällen eines Baumes veranlasst, so können die entstandenen Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, da es sich hierbei nicht um Betriebskosten handelt. Solche - i.d.R. nicht unbeträchtlichen Kosten - sind für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Dies ergibt sich alleine schon aus der erheblichen Lebensdauer von Bäumen. Die Kosten sind auch keine regelmäßig wiederkehrenden Kosten.
AG Hamburg-Blankenese, 14.1.2015 - Az: 531 C 227/13

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht. Allerdings muss es sich bei der Entscheidung um einen Einzelfall und keine generelle Regelung handeln. Als weitere gesetzliche Hürde ist gemäß Paragraph 16 Abs. 4 WEG die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorgesehen: Für den Beschluss müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, stimmen. Der Eigentümer, an dessen Wohnung sich der Balkon befindet, kann sich gegen einen entsprechenden Beschluss nicht wehren. Dies hat das Amtsgericht Oldenburg mit Urteil vom 19. Februar 2008, E10 c 10016/07 (WEG),

bestätigt.

Quelle: Rechtsanwältin Bettina Baumgarten - www.bethgeundpartner.de

Hat die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft nichts dagegen, dass in dem gemeinschaftlich genutzten Waschraum ein Gefrierschrank steht, so kann ein „quer treibender" Eigentümer das nicht verbieten lassen. Das hat das Oberlan­desgericht Frankfurt am Main in einem Fall ent­schieden, in dem in den Hausplänen der Gemeinschaft eine Kellerfläche als ,,Waschraum" ausgewiesen war. Eine Partei beabsichtigte, dort auch einen Gefrierschrank aufstellen. Die Befürchtung des einen Eigentümers, dass „sich täglich Personen im Waschraum aufhielten, um dort den Schrank aufzufüllen oder etwas her­auszunehmen", sei zwar nachvollziehbar, aber unbeachtlich. Die Mehrheit dürfe entscheiden, ob sie eine andere Nutzung dulde - das jeden­falls dann, wenn diese Nutzung nicht spürbar mehr Störungen für die Bewohner mitbringe. (OLG Frankfurt am Main, 20 W 259/07)

IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Wird eine Garderobe im Treppenhaus angebracht, so handelt es sich um eine Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums. Hierfür ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich.
OLG München 15.03.2006, Az: 34 Wx 160/05

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